Hızlı Özet: 60 Saniyede Gündem 📌
Şubat 2026’da gayrimenkul piyasasında öne çıkan başlıklar; kentsel dönüşümde süreç hızlandırma adımları, EİDS ile ilan yetkilendirme/doğrulama, kira artış tavanı (%33,98), konut kredilerinde LTV bantları (kredi/değer oranı) ve TOKİ duyurularının (kura–teslim–satış) düzenli takibi.
Bu yazı, tüm başlıkları tek bir çatı altında toplar ve sahaya dönük kısa yorumlarla birlikte sunar.
Şubat 2026’da gayrimenkul piyasasında öne çıkan başlıklar; kentsel dönüşümde süreç hızlandırma adımları, EİDS ile ilan yetkilendirme/doğrulama, kira artış tavanı (%33,98), konut kredilerinde LTV bantları ve TOKİ duyurularının (kura–teslim–satış) düzenli takibi.
Türkiye’de Gayrimenkul Gündemi Nereye Gidiyor? 🧭🏠
2026 yılının Şubat ayına girerken gayrimenkul piyasasında regülasyonlar, kentsel dönüşüm adımları ve kira/finansman dinamikleri aynı anda gündemde. Özellikle kentsel dönüşüm uygulama çerçevesindeki güncellemeler ve satılık ilanlarında doğrulama zorunluluğu (EİDS) hem yatırımcıların hem de mülk sahiplerinin karar süreçlerini etkiliyor.
Bu yazıda, son dönemde öne çıkan tüm başlıkları tek yerde topladık: Kentsel dönüşümde yeni dönem, ilan doğrulama sistemi, kira artış oranı, konut kredisi gündemi ve TOKİ’nin duyuru akışı.
1) Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: 6306 Çerçevesinde Yönetmelik Değişikliği (Karar Süreçleri Hızlanabilir)
Şubat 2026 itibarıyla, kentsel dönüşümün omurgasını oluşturan 6306 sayılı Kanun çerçevesinde uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklikler gündemin ilk sırasında. Bu değişiklikler, özellikle uzlaşmazlık nedeniyle ilerlemeyen dönüşüm dosyalarını hızlandırmayı hedefliyor.
Öne Çıkan Başlıklar 🔎
- Karar alma süreçlerinin hızlanması: Riskli yapı/riskli alan süreçlerinde kararların daha hızlı netleşmesine dönük vurgu.
- Katılmayan paydaşların arsa payı satışı mekanizması: Uzlaşmaya yanaşmayan paydaşlar için rayiçten az olmamak kaydıyla açık artırma süreçlerinin işletilebilmesi gündemde.
- Kamu kurumlarının devreye girmesi: Sürecin tıkanması halinde ilgili kamu kurumlarının sürece dahil olabilmesi konuşuluyor.
Saha yorumu (danışman gözüyle): Bu başlıklar, özellikle İstanbul’da sık gördüğümüz “1–2 malik yüzünden duran dosyalar” için hızlandırıcı olabilir. Ancak uygulamada tebligat, tutanak, toplantı çağrısı ve teknik rapor yönetimi doğru yürütülmezse yeni itiraz alanları da doğabilir.
2) İstanbul’da Dönüşüm Mesajı: 2026 Sonu Vurgusu ve Kamu Çağrısı 🏙️📣
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın açıklamalarında İstanbul özelinde dönüşümün hızlanması yönünde mesajlar öne çıkıyor. Ayrıca “Yarısı Bizden” kampanyasıyla ilgili başvuru takvimine dair vurgular da medya gündeminde yer aldı.
Neden Önemli? 🎯
- İstanbul’da dönüşümün hızlanması, arsa/konut arzı, müteahhit iştahı ve finansman planlamasını doğrudan etkiler.
- Kampanya süreleri ve koşulları, site ve apartman toplantılarında en çok sorulan başlıkların başında gelir.
Kaynaklar:
- ÇŞİDB resmi duyuru/haber akışı
3) “Yarısı Bizden” Kampanyası: Hibe, Kredi ve Taşınma Desteği (Rakamlar) 💰🏠
İstanbul’da kentsel dönüşümü teşvik etmek amacıyla yürütülen “Yarısı Bizden” kampanyasında, Bakanlık bilgilendirmelerine göre bina bazlı dönüşüm desteği şu şekilde özetleniyor:
Destek Tutarları (Her bir konut için)
- 875.000 TL hibe
- 875.000 TL kredi
- 125.000 TL taşınma desteği
➡️ Toplamda, bir konut için sağlanan finansman desteği 1.875.000 TL seviyesine ulaşıyor.
Ek Not (Birden fazla bağımsız bölüm)
- Bakanlık bilgilendirmelerinde; hak sahibinin diğer her bir konutu için 1.750.000 TL kredi imkânı bulunduğu da ayrıca belirtiliyor.
Saha notu: Rakamlar net; ancak “müteahhit sözleşmesi – keşif/bütçe – teslim/iskân takvimi – kira/taşınma planı” dörtlüsü birlikte tasarlanmadığında dönüşüm masası kolayca dağılabiliyor.
4) Satılık ve Kiralık İlanlarda EİDS: Doğrulama + İlan Yayınlama İzni 🛡️📲
Gayrimenkul ilan ekosisteminde son dönemin en kritik adımı Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS). Amaç; sahte ilanlar, yetkisiz aracılık ve ilan kirliliğini azaltmak.
EİDS Ne Yapıyor?
- İlan verenin yetkisini ve ilana konu taşınmazla ilişkisini doğrulama mantığıyla çalışır.
- Sürecin önemli parçası “İlan Yayınlama İzni”: Malik (veya yetkilendirdiği kişi), ilgili emlak işletmesine ilan verme izni tanımlar.
İlan Yayınlama İzni Nasıl Veriliyor?
- Malik, e-Devlet üzerinden EİDS “Taşınmaz ilanı yetkilendirme / ilan yayınlama izni” ekranından bir emlak işletmesini yetkilendirir.
- Kurumsal tarafta ilan platformları, EİDS akışına uygun şekilde yetkilendirme adımlarını kullanıcılarına duyurur.
Pratik not: Malikler e-Devlet’te yetkilendirme yapmadan ilan süreci aksayabilir.
Zorunluluk Takvimi (Özet)
- Kiralık ilanlar için EİDS doğrulama adımı daha önce zorunlu hale getirilmişti.
- Satılık taşınmaz ilanlarında ise 2026 Şubat itibarıyla, bazı platformlarda doğrulama sürecinin genişlediğine ve daha yaygın şekilde uygulanacağına ilişkin duyurular haberleşti.
Sahada Beklenen Etki
- Yetkisiz ilan azalır → portföy kalitesi artar.
- “Fiyat şişirme / hayali ilan” kaynaklı piyasa gürültüsü düşer.
- Kurumsal danışman için güven avantajı yükselir.
5) Şubat 2026 Kira Artış Oranı: Yasal Üst Sınır %33,98
Şubat 2026 döneminde, sözleşmesi yenilenen konut ve işyeri kiraları için TÜFE 12 aylık ortalama esas alınarak belirlenen kira artış üst sınırı %33,98 olarak haberleşti.
Saha notu: Bu oran “otomatik zam” değildir; TBK m.344 çerçevesinde tavanı gösterir. Piyasada yenilemeler; bölgesel arz–talep, emsal kiralar, taşınmazın niteliği ve kiracı profiline göre ayrıca pazarlık konusu olur.
6) Konut Kredisi: “Konut Değerine Göre” Azami Kredi Oranları (Bantlar bankaya/müşteri profiline göre değişebilir; güncel uygulama için bankadan teyit gerekir. Ekspertiz değeri kredi hesabının temelidir.)
Konut kredilerinde son dönemde öne çıkan başlık, kredi tutarının konut değerine oranı (kredi değer oranı / LTV) tarafındaki kademeli yapı. Ekonomi basınında yer alan BDDK karar özetlerine göre, konutun değerine göre azami oranlar şu bantlarda konuşuluyor:
Konut Değerine Göre Azami Kredi Oranı (Özet Bantlar)
- Değer ≤ 5.000.000 TL → %90’a kadar
- 5.000.000 TL < Değer ≤ 7.000.000 TL → %70 – %80
- 7.000.000 TL < Değer ≤ 10.000.000 TL → %60 – %70
- 10.000.000 TL < Değer ≤ 20.000.000 TL → %40 – %50
- Değer > 20.000.000 TL → %20 – %40
Önemli Notlar
- Uygulama detayları; konutun enerji sınıfı, bina yılı (2010 sonrası gibi kriterler) ve kredi kullanacak kişinin üzerine kayıtlı başka konut bulunup bulunmaması gibi unsurlarla farklılaşabilir.
- Bankalar ayrıca kendi iç risk politikalarıyla daha düşük oran uygulayabilir.
7) TOKİ Duyuruları: Kura, Teslim ve Satış Akışı
TOKİ tarafında gündem, esasen üç kanaldan takip ediliyor:
A) TOKİ “Haberler / Duyurular” Akışı
TOKİ ana sayfasında gün gün; belirli illerde hak sahipliği belirleme, kura duyuruları ve satış duyuruları gibi haberler yayınlanıyor.
B) Satış & Duyurular Modülü (Filtreli Takip)
TOKİ’nin “Satış & Duyurular” bölümünde;
- Duyurular (şehir/konu filtreli)
- Teslim duyuruları (teslim tarihleri ve istenen evraklar)
- Talep toplama / satış organizasyonları başlıkları ayrı ayrı takip edilebiliyor.
C) Kura Sonuç Sorgulama
Kura tamamlandıktan sonra, TOKİ’nin resmi “Kura Sonuç Sorgulama” ekranı üzerinden proje bazında isim/sıra bilgileri yayınlanabiliyor.
Kampanya Örneği: %25 İndirim (Geçmiş Dönem)
TOKİ’nin duyurduğu %25 indirim kampanyası gibi uygulamalar dönemsel olarak yeniden gündeme gelebiliyor. Bu nedenle “duyurular” sayfası, sadece kura değil kampanya takibi için de kritik.
Kartal Özelinde Kısa İçgörü: Bu Başlıklar Sahada Neyi Değiştirir?
Kartal (ve genel olarak Anadolu Yakası) odağında bakınca, bu gelişmelerin etkisi üç noktada toplanıyor:
- Dönüşüm dosyalarının hızlanması: Uzlaşmazlık kaynaklı tıkanmaların çözülmesi, bölgede yeni arz dalgası yaratabilir.
- İlan doğrulaması ile güven faktörü: Kurumsal danışman ve gerçek portföy daha görünür hale gelebilir.
- Kira–kredi dengesi: Kira artış üst sınırı ve kredi maliyeti birlikte düşünülerek yatırım kararları yeniden şekillenebilir.
Sık Sorulan Sorular 🙋♂️
Kentsel dönüşümde karar çoğunluğu nasıl belirleniyor?
Riskli yapı/riskli alan süreçleri; kanun ve yönetmelik hükümleri ile kat mülkiyeti/tapu paydaş yapısına göre değişebilir. En doğru değerlendirme için dosyanın türü (riskli yapı mı, riskli alan mı?) ve tapu/pay bilgisi birlikte incelenmelidir.
EİDS doğrulama ne işe yarar?
EİDS, ilanı veren kişinin/kurumun yetkisini doğrulama ve ilan doğruluğunu artırma hedefi taşır. Uygulama detayları resmi kurum duyurularına göre şekillenir.
Kira artış oranı her ay değişir mi?
Evet. Her ay açıklanan endekse göre üst sınır güncellenir ve sözleşme yenileme dönemlerinde dikkate alınır.
Kaynaklar (Dış Bağlantılar) 🔗
Resmi Kaynaklar
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞİDB) – Haberler ve duyurular
- TOKİ – Resmi duyurular
- e-Devlet – EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri
Not: Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Yasal/finansal kararlar için resmi mevzuat ve uzman görüşü ile birlikte değerlendirilmelidir.
İç Bağlantı Önerileri🧩
Aşağıdaki sayfalara doğal akışla link verebilirsin:
- Kartal satılık/kiralık ilanları
- Kartal bölge içgörüsü (mahalle tanıtımları)
İLETİŞİM VE BÖLGE UZMANI
Bu içerik, Kartal bölge uzmanı Murat Dumlu tarafından hazırlanmıştır.
Red Partners Eagle Team
Taşınmaz Ticareti Belge No: 3406103
Telefon: 0 532 250 88 24
